おとうふマンション管理士事務所

Ｑ．複数を担当されているプロの方以外は、自分のマンションの事だけしか知らないので、多くのマンションに接してこられたおとうふ先生に質問させてください！
ここ数年、建設業界の値上げが続き、修繕費がどこも高騰し、苦慮されているところが多いと聞きます。当マンションも、今年になって長期修繕計画の改定があるのですが、5年前と比べておよそどの程度上がるか教えていただくことは可能でしょうか。
もちろん築年数や修繕の必要な箇所次第で大幅に異なることは承知していますが、例えば、2022年の時点で30年で10億円必要だったものが、2026年度からの25年でどの程度アップしているかなどがわかれば嬉しいです。（例えばずっと食料品が高騰していると言われていますが、全体で前年同月比で4%なので、20%くらい上がってると思った、という感覚とは違うと言えます）
ざっくり30%から100%で一番多いのが50%とかがわかれば、とても嬉しいです。
どの組合さんも値上げは仕方ない、という雰囲気が出ていますし、おとうふ先生もそうじゃなくて精査が大事、と言われていたことがあると思います。そこで、まずは最近のおおよその上昇幅を教えていただけないかと思います。

Ａ．建築費は2021年から2026年までの5年間でざっくり1.5倍くらいになっていると思うなーと思ってインターネットで探したら一般財団法人建設物価調査会というところが「建設物価指数グラフ」というのを出しておりました。これがすごい面白いので触ってみてください。
あと長期修繕計画は「いつ段階の工事費で作られているのか」は確認する必要があります。5年前の長期修繕計画でも工事費は10年前だったりしますのでご注意ください。

Ｑ．3棟（各種100戸程度）ある築30年ほどのマンションの一室に住んでいます。
先日マンションのエレベーターの重要部品の交換について、エレベーターの会社から交換の内容を説明されました。とても高額だったので自分から「3棟一括交換なら安くならないんですか？」と聞きました。作業量は同じなのでなりません、と断言されました。
うちのマンションは全体の組合はありますが、個別の棟の修繕に関しては、大規模含めて個別の「棟別委員会」で決まります。これまでも大規模修繕、インターホンや玄関ドアの自動化など、別々の発注をし、どんどん仕様がかわってきたようです。
個別の棟の意見が強すぎると、バラバラになって価格が上がったりするし、見た目も良くないので、国が推す通り、ここは全体に統合する方が良いと思うのですが、実態としてどうなっているのか教えていただければ幸いです。
以前の修繕費も、別の棟の人が閲覧請求しても見せてくれず、比較もできません（知人に聞けば済む話かもしれませんが…）。
統合する方法も、実例があれば教えていただければ幸いです。

Ａ．原則は「マンションの会計は棟単位なので棟毎に好き勝手に管理しましょ。でも複数棟に関係するものは団地管理組合でまとめて管理しましょ」だと思います。そのため、質問者様の「3棟で申し合わせしてスケールメリットだして行きましょ！」は素晴らしいお考えですがイレギュラー対応となります。まずはこれを念頭に置いてください。
統合の実例はありませんが、スケールメリットや外観の申し合わせはわりと多くのマンションで行われています。項目が少なければ該当棟同士の覚書で、項目が多かったり恒久的に発生するなら使用細則で規程します。
で、これが一番肝心なのですが、このくらいの話は普通の管理会社が入っていればアドバイスしてくれます。だのに築30年でそのような取り決めがないということは、過去に検討されたけど話がまとまっていない可能性が高いと思います。なのでまずは過去に本件について検討されているか確認してみてください。
他棟にお知り合いがいらっしゃるなら、その方と本件について話をしてみてもいいかもしれません。
最後に、情報収集が済んで本件を進めたいと思い立ちましたら是非役員に立候補してルール制定や他棟との調整を買って出るのが一番の近道です。頑張ってください。新潟県内ならお手伝いしますよ。

Ｑ．築30年のマンションに住んでいる、40代の子育て世代です。
住民の高齢化が進んでいるのですが、高齢者主体で色んな事が決まっていくのに対して、どう対応すれば良いか教えていただければ幸いです。
課題として、積立金が足りないのに、増額を後回しにしています。また修繕が必要な箇所も放置し、遊具などは次々と撤去されていきます。わずか数万円の修繕に何度も議論を重ねているのに、大規模修繕の時は全部業者に任せっきりです。団地ですので数億の積立金があるのですが、すべて利息のつかない預金にしています。また、団地にも関わらず、各棟別々の業者さんに修繕をお願いし、その工事、見積内容などは共有してはならないなどの約束があります。さらにPDFで規約が欲しいと言っても分厚い規約を紙で渡され、印刷費用まで請求してきます。理由は「PDFは危ないから」だそうです。
古いマンションを買ってしまった自分をとても悔やんでいますが、おとうふ先生のように、古いマンションを建て直そうと活動される方が、どのようにして高齢者のやる気を立たせているのか、すごく知りたいと思います。

Ａ．「古いマンションを建て直す方法」って言ってもどっちに振るのかで意味合いが違うので一概には言えませんが、仲間を集めてクーデターを起こすか、取り入って機を待つかどちらかが確実です。一般的には、私は後者をオススメしております。
嫌だと思って距離を置くよりも、いっそ中に入って話を聞くと、意外と今のシステムが考えられたものなのかもと気付くこともあるかもしれません。数億円お金を貯めるのはいくら団地でも並大抵のことではありませんし、棟ごとに業者を分けて共有しないのも談合対策として一考できるものと思います。
築30年で40代であれば、きちんと管理して終の住処にすることもできると思いますので頑張ってください。

Ｑ．質問失礼します。築50年越え200戸で2億弱で雑排水管の工事がほぼ決まり。深刻な被害が続いてる訳ではない事から耐震工事同時かせめて雑排水の劣化診断や耐震診断した方がと思いましたが耐震工事が高額すぎると無駄思っている方が多いとします。私見ですが耐震しない管その他を入れ替えていっても地震で耐えれない程ではないものでしょうか？また耐震工事は費用面等から実質難易度が高く補助金を考慮しても見送るのが現状でしょうか？宜しくお願いします。

Ａ．んー何とも言えないですね。
私は耐震工事は長く使い続けるには必要不可欠だと思ってますが、難易度が高いのも承知しております。
配管関係を優先するのは実務上は懸命な判断だと思いますが、耐震工事の要否はマンション毎に違いますので多数決で決まったのであればそれが尊重されるのが一番良いと思います。

Ｑ．「地下埋設コンクリ貯水槽を作って困っているマンション」について教えてください。地下1階に貯水槽がありますが、将来困るのでしょうか。築19年目です。

Ａ．まず最初に、築19年目のマンションであれば心配しなくて大丈夫です。
昔は貯水槽の点検規定とか無かったのでコンクリートのスペースを貯水槽にすることがあったんです。
今は6面点検の規定もあり地下埋設コンクリ貯水槽は作れないはずです。
おそらくご質問者様のマンションは貯水槽室が地下にあり、その中にFRP製の貯水槽があるものと思います。それであればなんの問題もありませんし、むしろ表面の劣化が遅くて良いと思います。一度確認してみてください。